总部经济十大关系·7
——总部经济与商业地产
总部经济不能离开房地产。
但：总部经济不是房地产。
——尽管总部经济对房地产的推动作用无比巨大。
我说这句话会有很多人表示反对，但是我还要这样坚持。尽管反对我说“总部经济不是房地产”的人里边，有官员，有记者，也有企业家，甚至还可能有某些经济学者；这些官员、地产投资商人正在紧锣密鼓地进行着他们手中的房地产项目的开发，但是总部经济不是房地产，我还要继续这样坚持下去。
为什么说，总部经济不是房地产？为什么在这个时间提出这样一个论断？为什么不在我的第一部总部经济著作《总部经济潮起中国》中运用这个结论呢？这个问题很简单：因为是时候了。2003年至2004年，“中国第一个总部经济试验新区”刚刚开始起步，房地产开发在“为总部经济量身打造”的口号下进行，如果我那时提出这个概念，对董事长无疑是一盆凉水。说老实话，在中国，还没有哪个人能够像房地产开发公司的董事长那样，对总部经济理论感到兴趣。甚至我可以这样说，如果没有董事长的房地产投入，总部经济理论在中国不会有今天这样的传播局面。他的确为总部经济做出了贡献，但是我今天还是要说，总部经济不是房地产。遗憾的是：昨天不能这样讲。那时北京总部经济试验新区的董事长计划在北京的人民大会堂（举行国家宴会的场所）召开一个2004年春节全国最大的地产招商会。对于这个建议，我当即表示反对。我坚持“一个地产招商会议”也不要召开，“一个售楼小姐也不要”，也反对他在任何场合把自己说成是“房地产商”。那他的角色是什么呢？“你是总部经济理论的倡导者和实践家，”我说，“我们需要的是在全国召开无数个总部经济论坛，不是我们去找客户，而是让他们来找我们。”轰动舆论界的“中国·北京2004年首届总部经济嘉年会”就是在这样的战略思路下召开的，而且会议开得非常成功。为此，我组织了一个军队的大型交响乐团，一场国家级的音乐会，一场国家图书馆的电影招待会，还有香山总部经济理论座谈会也同期召开。这一切都在向外界介绍总部经济这个崭新的理论概念。
记者们在报纸上发出一片质疑之声，认为“董事长不承认自己是房地产商”，这是在进行概念的炒作。当然，我承认这里边带有出于商业目的的宣传，但是，总部经济的确不是房地产，这是事实。
总部经济理论无数个对外活动，来自于房地产项目这个舞台。这就好像是美国军事总部机关的许多战略决策，都来自于五角大楼。但是，对不起，我们不能因此就认为：美军总部就是五角大楼。2000年9月11日，拉登发动了对纽约五角大楼的袭击，飞机撞向了这座大楼，把这个建筑的一个部分摧毁了。与此，我们可以设想，如果恐怖主义的飞机果真把整座五角大楼摧毁，五角大楼从此在地球上消失了，那是不是就等于说：美国军队的指挥总部就被消灭了呢？不会。因为就在过后不久，美军总部策动并且开始了对拉登所在国家阿富汗的进攻，以至从此改变了阿富汗国家的命运。“9·11”事件同时也摧毁了另外两座建筑——位于曼哈顿的双子星国际贸易大厦。曼哈顿是全世界最有典型性的总部经济中心区域，是全球中央商务区的代表，那两座大厦是全世界总部经济的最高代表，几千个集团总部在里面办公，我以前所在的国际公司总部也曾经在那里。但是，可惜的是这两座杰出的建筑物被拉登的飞机彻底撞毁了，它们在地球上永远消失了——但是，我们能够因此断言：双子星里面的那些总部就从此跟着它消失了吗？不会吧！最起码我还活着，我继续担任着那个公司的总经理，继续接受着国际总部的指挥。我想其他的总部应该也都健在。我们失去的不是总部经济，而仅仅是：房地产。
商业地产就是一座房子加上办公桌，它可以有，也可以没有。
总部经济是个抽象的事物，它与具体的物体没有因果关联。毛泽东的总部机关曾经指挥着几十万大军冲出包围，转战于万水千山间，你说他的总部在哪里？在哪座房子里？哪张办公桌上？都没有。毛泽东的总部其实就在他的马背上。那是一匹久经考验的白色战马——难道由此说：总部经济就是“白马经济”吗？总部经济的实质就是人类高端智能的聚集，其他什么都不是。但是它作为一个总部抽象物，却可以和任何一件东西相结合。比如：和纽约的双子星座建筑结合，和毛泽东的战马结合，和孙中山的中山舰结合，和戴维营的大森林结合，和斯坦福大学的硅谷结合……它和什么物体结合起来，那个东西就是表演它的舞台；而不一定就非要是个房子。
那么，房地产作为一种产业形态，它是怎么样与总部经济相互结合起来的呢？换句话说，在总部经济的作用下，房地产业有哪些与众不同？
我们应该明白：在总部经济到来之前，房地产始终是作为被动的消耗商品而存在的。房地产无论是木质的、水泥的、钢结构的，无论是使用50年、80年、100年，它都会越使用越陈旧，最后推倒重来，整个过程中不会产生作为房屋自身之外的其他效用。但是，当它作为总部经济的一个重要物件而存在时，它就会发生房地产之外的总部经济效应，这里边包括：
1载体效应。
总部经济属于抽象观念，本身没有一种肉眼可以见到的物件，所以常人无法识别；总部经济自己也没有一个躯体，它的灵魂只有依托某种物件，才能来到这个世界上，达到实现自己价值的目的。在这一点上，房地产正好适合它的需要，不但可以成为它价值的运作的形态，表演的平台，而且在实际运作中会使人以地产项目代替总部经济自身。好比机器人，当智能程序附加在这个机器上时，这个机器实际上已经不再是传统意义上的“机器”，而是成为“机器人”生存中不可须臾或缺的身体。因此，承载总部经济的地产项目已经不再是以前意义上的房地产，也不是其他传统意义上（如公司写字楼、企业办公楼、工厂、商店等）的房地产，而是变成为活生生的总部经济的组成部分。与此同时，市场客户群也会自然而然地将房地产物件与总部经济概念结合起来，认定：总部经济（或者所在区域的总部经济）就是这片房地产物件。一提到总部经济，就会联想到这片地产项目，一提到这片地产项目，就会联想到总部经济。而实际上也必须如此，才能实现总部经济的运行。
2增值效应。
作为总部经济的一个组成部分，这个地产项目的价值就不再是等同于一般意义上的商业地产价值，而是等同于某个具体内容的总部经济价值再加上原来的一般商业地产价值，两者之和。于是，一个项目倘若一旦与总部经济概念联系起来，其身价将成倍增长。这个道理很容易理解：同样的一块地皮，把它放到青海，还是放到北京，或是放到纽约，价格绝对不会一样；然而同样一片地皮上的同样楼宇，给它起个普通学院的名字，或起个北京大学的名字，还是起个哈佛大学的名字，其效果仍然是不同的；更何况在当下的总部经济概念，象征着它产业范畴的最高端的领袖地位，可以说它的出现，应该是它所在城市区域或者行业领域的至高无上的巅峰，如果在它的区域或者领域里，再有其他高于自己的同类或者类似的项目出现的话，那么它自身的总部经济作用就值得怀疑。
3聚集效应。
总部经济就是一块海绵，一块磁石，一个黑洞，而且它是专门“吸收”那些具备“总部”价值的海绵、磁石和黑洞。根据国际上成功的总部经济实践，它的这种聚集效应，应该是按照不断增加的“集量”作为“级量”去增长的。也就是说，它不会是像普通地产项目那样，企业越入驻得多，可利用的资源就越稀少，或者越入驻得多，越减少其利益的空间。相反，总部经济项目的实践证明：越入驻得多，其吸引力就越大，其容量就越高，其溶解、吞并、泛延周边其他地产项目的“胃口”就会变得越强。甚至变成一个新城市，连自己都不再认识当初的自己。这种特征很像是美国好莱坞的一部科幻电影，一个幼年的黑猩猩，因为误吞了科学家的“成长激素”，使自己不断地增高，以至房间、大楼都无法令它容身。当然，这种可怕的情况不会发生在总部经济身上，因为总部毕竟是个核心，不是猩猩。但道理是相同的。
4扩散效应。
总部经济地产具有其他地产项目的另一个不同之点，在于它具有在区域或领域的范围内扩散的能力，而其他单一地产项目只能就此论此，就彼论彼，不可能像总部经济地产那样做。对这一问题的理解需要从两个方面入手：
（1）微观扩散效应——企业总部的扩散。
大家知道，西雅图是美国波音飞机的总部。随着这个波音公司总部的建筑群落而来的，是它在全美国各地区的分部建筑群落，如它的制造引擎的基地在纽约，零部件的制造基地在印第安纳波利斯和哈特福德；它的机身设计与装配在圣迭戈；调试在洛杉矶，等等。前些年我还在新华通讯社报导过美国波音公司准备在中国天津建造一个分厂的消息，不管这个分厂的最后命运如何因为中美撞机等意外事件而搁浅，最起码一点我们知道，总部的建设在中国仅仅是开端。
（2）宏观扩散效应——总部城市的扩散。
总部经济地产项目一旦形成，将会带动整个城市战略地位的提升，最后会形成总部经济城市。而总部经济城市的地位一旦形成，带动的将是整个区域或者领域的国民经济全面增长。这个时期，新的总部经济的“分部（实际上也是总部）”将会逐渐多起来，形成一张区域或者领域之“网”。就像下围棋那样。这方面最典型的例子就是北京和上海。北京作为总部经济城市已经形成，但是这个总部经济城市既是最大的总部城市，也是最小的总部城市。上海也是一样。为什么这样说？大家可以仔细地观察一下，北京摩托罗拉总部、爱立信总部，实际上不是真正意义上的全球总部，而是全球总部的亚洲总部，或者说是中国总部，亦或是中国北方的总部。严格地说，这是一种“分部”，或者叫“地区总部”。而另一种情况是，北京方正集团总部、中国移动集团总部、联想总部，或者上海新浪集团总部、上海发展银行总部……这些才是真正意义上的全球总部，或者整个行业领域的总部。而上海大众汽车集团总部，实际上也还是德国桑塔纳汽车集团的一个“地区总部”或者“中国分部”。以上这些分析告诉我们什么呢？它告诉了我们：如果一个总部建立起来之后，就会有许许多多的下一级总部（分部或者地区总部）跟着需要建立。这是为什么？是因为总部经济的扩散效应在起作用。因为总部是区域或者领域的核心，这一点我们在本书一开始的时候就已经讲清楚了。实际上，总部经济城市就像巨型企业集团那样，不断进行着分蘖和扩散。但是这种扩散不是名字的扩散，比如“联想总部”扩散成“联想地区总部”，再扩散成“联想分部”……不是这样。总部城市的扩散形式是这样的：A、B、C三个近邻城市，原本各有各的不同城市功能，相互之间平起平坐，但是由于其中的A城市变成了总部经济城市，于是离它最近的B城市，就会演变成A城市总部体系的城市；C城市又会变成B城市总部体系的城市，以此类推。比如，今天长江三角洲的许多外围城市都在千方百计地进入以上海市为核心的总部经济和区域经济城市范围，从“6＋1”到“8＋1”，再到“10＋1”、“11＋1”……还是不能满足周边城市的要求。这就是上海总部经济城市的扩散效应的一个生动范例。
5传播效应。
总部经济地产项目的成功，将直接带来一种效益的传播。这个问题我们放到后面专门的章节去表述。
6其他连带效应。
入驻企业的技工贸产值、税收、提供工作机会等跳跃增长，不再赘叙。
总而言之，总部经济与商业地产的结合，会将地产的单纯消耗品性，改变为“生产品性”。地产在这里已经不完全是一种地产，而是成为总部经济的一个组成部分，产生诸如总部经济所具有的那些特征。我们叫它——经济地产。但是，总部经济毕竟还是总部经济自己，它不会因此而转变成什么房地产或者其他什么产业。恰恰相反，改变性质的不是总部经济，而是：房地产。
我们当年开创的“中国第一个总部经济试验新区”就是这样。
由于总部经济理论和实践成果给中国房地产业带来了巨大的升值期望，因此就出现了我们在本书开头部分所担心的苗头：大跃进式的开发。自本人撰稿时止，我们在中国大陆的门户网站上搜索到的“总部经济地产开发信息”，几乎来自于中国所有大中型城市，甚至若干小型城市。以“总部”冠名的各种类型的地产项目正在风靡全中国。对此种情景，我可以肯定地说，其中90%以上的地产项目决策人和决策机构，对总部经济理论的掌握和对概念常识的理解等于“零”。这同时不能不令人担心：几年前国务院下令将全国大大小小几千个“经济开发区”统统关闭掉的情景（那种不良局面的形成与理论界、新闻界有关），会在几年后的“总部经济新区”中重演。倘若这种不正常局面一旦再次形成，不能不说与我们的理论界对总部经济体系的误导有着直接的关联和责任。
现在可以明白，我们为什么要在本章确认总部经济对房地产业巨大作用的同时，还要特别强调“总部经济不是房地产”的原因了吧。关于这些道理，我们已在“到底什么是总部经济”、“总部经济结构”、“总部经济具有灵魂吗”等多篇章节中进行过多角度的详细阐述。总之：
——并不是把钢筋水泥堆到一起，就叫总部经济的。
总之，总部经济与房地产要和谐相长。
总部经济要想降临到这个地球上，必须找到房地产；
而房地产项目只有把自己彻底转化为总部经济，才能成为举世无双的总部经济地产项目。
这说明了什么？
——说明了灵魂与它的躯壳的关系。
